Het Klaverblad Gratis weekblad voor Vught, Cromvoirt en Helvoirt
In de openbare bijeenkomst op 23 januari over de plannen van het Van der Valkconcern voor het hotel aan de Bosscheweg in Vught, kwamen veel meningen naar voren, zowel positief als negatief. Zie het verslag in Het Klaverblad van woensdag 29 januari. De meeste bezwaren werden geuit door de bewoners in de omgeving van het hotel, en dat is begrijpelijk. Alle negatieve punten die op de plannen zijn aangemerkt, zijn vooral negatief voor hen, en veel minder voor de overige bewoners van Vught. Sterker nog, voor inwoners van Vught zijn er zeker ook positieve punten aan te wijzen. Dat werd door de verschillende raadsfracties en belangengroeperingen en zelfs door omwonenden opgemerkt. Maar het gevaar nu schuilt in het feit dat de benoeming van de positieve punten bijna als vanzelf leidt tot een compromis over het plan en dat daardoor de negatieve punten ondergesneeuwd worden. Daarom zet ik de negatieve punten hieronder helder op een rij.
De noodzaak van een hotel in Vught
Een hotel van deze omvang is een maat te groot voor een dorp als Vught, en hoort qua grootte in een stad als ‘s-Hertogenbosch, aan een weg die ook qua schaal hierbij past. Dat is dan geen invalsweg naar een dorp, maar een provinciale of een rijksweg. Kijk naar Fletcher, Campanile of Mövenpick, alle gelegen op een bedrijventerrein aan de doorgaande snelweg. Verkeerstechnische problemen voortvloeiend uit de ontsluiting behoren op dat schaalniveau opgelost te worden, en niet afgewenteld op een dorp als Vught.
De omvang van de bouwmassa
In de open ruimte tussen ‘s-Hertogenbosch en Vught, die het verschil tussen woonsferen in een stad en een dorp adequaat scheidt, wordt deze bouwmassa een anomalie. Een grote hoogte is veelal een uiting van ruimtegebrek op de begane grond, zoals in een druk stadscentrum, maar het is ook een commercieel signaal naar de buitenwereld. Voor de gemeente Vught is dit signaal van geen enkele meerwaarde, ook doordat het hotelcomplex geadverteerd wordt als Van der Valk ‘s-Hertogenbosch.
De verkeerssituatie
Over de gevaarlijke verkeerssituatie op de Bosscheweg en de rotonde is recentelijk veel gesproken, wat uiteindelijk gaat leiden naar veilige fly-overs voor fietsers over de vergrote rotonde. Maar nu al het verkeer naar het hotel over de rotonde moet en al het verkeer uit het hotel het fietspad langs de Bosscheweg moet kruisen, vóór het begin van de fly-over, wordt de situatie niet bepaald veiliger. Sterker nog, door de toevoeging van een veelheid aan functies in het hotelcomplex wordt het waarschijnlijk nog veel drukker dan nu het geval is. Objectieve controle op de genoemde cijfers over het aantal verkeersbewegingen ontbreekt tot op heden.
De natuurwaarden
Het hotelcomplex is gepland tussen de Vughtse Gement en het Bossche Broek, twee waardevolle natuurgebieden in onze regio. Tussen deze twee gebieden is met veel publiek geld een ecologische verbinding aangelegd. Verder moeten ook aan het Heunwiel (gelegen op de grond van Van der Valk) natuurwaarden toegekend worden. Bescherming van al deze natuurgebieden speelt bij de beoordeling een grote rol, niet alleen door de horizonvervuiling die zal ontstaan door de hoogte van de bouwwerken, maar ook door de stikstofdepositie tijdens de bouw, en aansluitend bij het gebruik van het complex. De ‘Groene poort’ naar Vught en ‘s-Hertogenbosch is een naam die niet past bij dit complex, een complex dat juist door zijn aanwezigheid de aanwezige natuurwaarden geweld aandoet.
De investering in Vught
De investering van 47 miljoen euro wordt niet opgebracht door het Van der Valkconcern zelf, maar vooral door verkoop van de woningen. 100 woningen in de verhouding 40/40/20 betekent bij verkoop een opbrengst van 36 miljoen. Als de long-stay-appartementen te zijner tijd ook op de markt komen, en dat is in een bestemmingsplan bijna niet te voorkomen dan wel te handhaven, zal de opbrengst daarvan nogmaals minimaal 20 miljoen bedragen. Deze twee bedragen samen (56 miljoen) zijn al hoger dan de geplande investering, dus de door een bouwvergunning gegenereerde winst bedraagt minimaal 9 miljoen. En daarbij wordt het hotel dus ‘gratis’ vernieuwd.
Samenvattend kunnen we concluderen dat door Van der Valk niet alleen geïnvesteerd wordt in een hotel en parkeergarage, maar dat d.m.v. projectontwikkeling vooral het maximale rendement van de grond beoogd wordt.
Van der Valk gaat in dit plan op zoek naar de grenzen van wat mogelijk is en laat de gemeenten Vught en ‘s-Hertogenbosch opdraaien voor de daarmee samenhangende kosten, zoals de oplossingen voor verkeersafwikkeling! De omwonenden en overige inwoners van Vught draaien op voor de overlast.
Hoe verder?
De verschillende raadfracties moeten zich niet blind staren op de positieve punten in het plan, nl. de bouw van woningen, zorg-appartementen of een zwembad. De nadelen voor omwonenden en voor de natuur zijn evident, en de nadelen voor de gemeente Vught als geheel zijn nog niet in kaart gebracht, maar zullen moeten worden meegenomen in de afweging. Bedenk daarbij vooral dat als het Van der Valkhotel niet toevallig uit hotel De Witte was ontstaan, wij nu nooit toestemming zouden geven om zo’n complex op deze plek te bouwen. Met dat in het achterhoofd denk ik aan de woorden van Vincent van der Valk bij de presentatie op 9 januari: “Als de Vughtse gemeenteraad het niet wil, blijft alles bij het oude.” Er is dus gelukkig nog hoop.
Cor van Hillo, architect en inwoner van Vught
