Hoe staat het met de ontwikkeling van de Marktveldpassage?

De CDA-fractie heeft het Vughtse college technische vragen gesteld over de voortgang van de plannen voor Centrumplan-Oost (CPO), de huidige Marktveldpassage. Het was ooit de bedoeling dat de herontwikkeling van dit deel van het centrum meteen zou beginnen na de realisatie van het nieuwe gemeentekantoor in 2014. Ondertussen zijn de plannen diverse malen aangepast, maar zou begin 2020 -bijna 6 jaar later- dan toch eindelijk begonnen worden met de bouw van noodwinkels voor AH en Etos. Ook dat is weer vertraagd.

Het CDA wil weten of er inmiddels een nieuwe overeenkomst tussen de gemeente en ontwikkelaar Green Development is gesloten en wanneer er gebouwd gaat worden. Het college antwoordde dat er nog géén nieuwe overeenkomst is gesloten. In december 2018 heeft Green de contouren en uitgangspunten voor een aangepast plan voor Centrumplan Oost aan het college gepresenteerd. Daarna werden de plannen verder uitgewerkt. De exacte vormgeving is recent duidelijk geworden. Omdat het aangepast ontwerp in hoge mate overeenstemt met het eerste plan voor Centrumplan Oost volstaat de huidige overeenkomst. Slechts op onderdelen zal de overeenkomst worden aangepast. Deze aanpassingen worden vastgelegd in een ‘allonge’ (aanhangsel bij een getekende overeenkomst) op de huidige overeenkomst. Hierover is het college volop in gesprek met de ontwikkelende partij. Van de getekende ‘allonge’ zal een afschrift naar de gemeenteraad worden gestuurd. Het is de bedoeling dat dit jaar gestart zal worden met de werkzaamheden. De oplevering van het totale project is gepland voor het tweede kwartaal 2024. De nieuwbouw zal in twee fasen uitgevoerd worden. De oplevering van fase 1 staat gepland in het vierde kwartaal van 2022. Uitgangspunt hierbij is dat er sprake is van een voorspoedig plan- en vergunningenproces zonder eventuele bezwaren of anderszins.

Wat wordt er gebouwd?
Het CDA wil ook weten wat het nieuwe bruto winkelvloeroppervlakte wordt (was 6.904 m2), hoeveel nieuwe appartementen de ontwikkelaar gaat realiseren (was 59), hoeveel parkeerplaatsen de gemeente voor haar rekening neemt (was 178) en hoe groot het aantal parkeerplaatsen is dat de ontwikkelaar gaat aanleggen (was 62). Het college geeft aan dat het bruto vloeroppervlakte van de winkels in de nieuwe situatie 4.959 m2 wordt en dat het aantal nieuw te realiseren appartementen 88 bedraagt. Hoeveel parkeerplaatsen de gemeente gaat aanleggen is nog niet exact bekend. De inrichtingstekening van de openbare ruimte (parkeerterrein Baron van Hövellplein e.o.) is nog in bewerking. Het is de verwachting, dat deze tekening binnenkort beschikbaar komt en dat dan de vraag kan worden beantwoord. Green gaat 147 parkeerplaatsen realiseren in de parkeerkelder. Het uitgangspunt is dat het aantal parkeerplaatsen in overeenstemming is met de geldende parkeernorm.

Bevoorradingsroute
De CDA-fractie wil ook weten hoe het nu zit met de bevoorradingsroute en of die voorkeur logistiek onderbouwd is. Het college geeft aan dat de ontwikkelende partij voor de bevoorrading van de winkels gebruik maakt van het bestaande, openbaar toegankelijke wegennet in en rondom het plan. De bevoorradingsroute loopt, komend vanuit de Dr. Hillenlaan of Secretaris Van Rooijstraat door de Raadhuisstraat, naar het zogenoemde ‘bevoorradingshof’. In de bestaande situatie maken Blokker, Hema en Zeeman al gebruik van deze voorziening. Het college wijst er daarbij op dat het vanuit haar publiekrechtelijke rol een toetsende en géén planvormende functie heeft. Daarnaast stelt het bestemmingsplan geen eisen aan de wijze van bevoorraden. Vanuit de omwonenden werden eerder vragen gesteld over de verkeersveiligheid. Om deze vragen op een objectieve wijze te kunnen beantwoorden, heeft het college een onafhankelijk onderzoek laten uitvoeren naar de centrale vraag: voldoet de bevoorradingsroute aan de van toepassing zijnde CROW-richtlijnen. Daarbij is gekeken naar de toekomstige intensiteit van de Raadhuisstraat, de wegbreedte, het wegontwerp enz. Hierbij bleek, dat de situatie voldoet. De uitkomsten van het onderzoek zijn gedeeld met de raad.

Waarom vertraging?
Het aangepaste plan gaat nu uit van volledige sloop en nieuwbouw. Hierdoor heeft de ontwikkelaar nieuwe afspraken moeten maken met zittende huurders over tijdelijke herhuisvesting. Voor de bestaande winkels is naar een oplossing gezocht voor een verplaatsing, zodat deze winkels gedurende de realisatie van het nieuwbouwplan open kunnen blijven. Daarbij heeft het komen tot gewijzigde afspraken met huurders, de aanpassingen in de openbare ruimte (nuts, aanleg parkeren, etc.) – vooruitlopend op het plaatsen van de tijdelijke winkels voor Albert Heijn en Etos – de nodige tijd gevraagd. Zodra de reeds verleende omgevingsvergunning voor het tijdelijk bouwwerk onherroepelijk is geworden, kan de ‘schuifoperatie’ feitelijk plaatsvinden en kan -bij een onherroepelijke omgevingsvergunning van het definitieve plan- gestart worden met de bouw van het project. Het is de bedoeling, dat de bouw voor het definitieve plan Centrumplan Oost start in het 4e kwartaal van dit jaar. De eerste fase heeft betrekking op de bouw van de parkeerkelder en de bovenbouw (grofweg de AH-winkel). Hier zal ongeveer 2 jaar mee gemoeid zijn. De tweede fase heeft betrekking op de locatie waar nu de HEMA is gevestigd en start in het laatste kwartaal van 2022. De bouw van deze fase duurt ongeveer 1,5 jaar.

Appartementen
Het CDA is benieuwd of de 40-40-20 (betaalbaar, middelduur en duur) verdeling voor nieuwbouw ook geldt voor de nieuwe appartementen in CPO. Dat blijkt niet het geval te zijn. Het college wijst erop dat de plannen vorm kregen onder de verantwoordelijkheid van het vorige college toen nog géen sprake was van een 40-40-20 verdeling. Destijds is een overeenkomst gesloten (17 augustus 2017). Deze overeenkomst is nog steeds geldig en dateert van vóór het coalitieakkoord. De woningen passen binnen het geldende bestemmingsplan en binnen de afspraken van de geldende overeenkomst. Centrumplan-Oost is in het woningbouwprogramma 2019-2028 (vastgesteld door de raad op 6 juni 2019) opgenomen. Uitgangspunt van de 40-40-20 verdeling is, dat dit projecten betreft, waarbij de gemeente nog sturingsmogelijkheden heeft. Dat wil zeggen: alle nieuwe projecten waarvoor nog géén contractuele verplichtingen zijn aangegaan, of waarbij de gemeente zonder financieel risico contractuele aanpassingen kan doen. De plannen die wel invulling geven aan de 40-40-20 verdeling in de huidige bestuursperiode zijn: Molenven, Rozenoord, Kernfase 2 Cromvoirt, De Baarzen en Vught Centrum Zuid- De Wieken I.